Bestyrelsens beretning 2015

ORDINÆR GENERALFORSAMLING 10. NOVEMBER 2015 KL.  10.00

BESTYRELSENS BERETNING:

Indledning

• Jeg henviser til den trykte ledelsesberetning i årsrapporten og kan herud- over supplerende bemærke:
• Ved den ordinære generalforsamling i 2013 karakteriserede jeg regnskabs- året 2012/13 som “året, hvor musen spiste elefanten”. Denne kendte sæt- ning hentydede til, at Berlin High End A/S i regnskabsåret 2012/13 erhver- vede ejendomsporteføljen betegnet som Berlin I, hvorved Berlin High End A/S fik en betragtelig volumenforøgelse.
• Ved generalforsamlingen i 2014 gav jeg regnskabet følgende karakteristik: “Året, hvor musen fordøjede elefanten”.
• I år vil jeg på overordnet plan karakterisere årsregnskabet 2014/15 som re- sultatet af alle de tiltag, der har været udført i de tidligere år, og hvor året ikke er gået så ringe.

 

Regnskabsresultat 2014/15

• Regnskabsåret 2014/15 har været Bruttoresultatet før værdireguleringer udgjorde således DKK 74,2 mio. mod DKK 71,1 mio. i 2013/14.
• Resultat før skat – men efter værdireguleringer af ejendommene på DKK 337,5 mio. – udgjorde DKK 389,0 mio. mod DKK 255,4 mio. året før og et resultat efter skat på DKK 323,3 mio. mod DKK 208,2 mio. året  før.
• Endelig udviser regnskabet nu en egenkapital på DKK 943,5  mio.
• En mere detaljeret gennemgang af regnskabet vil fremkomme senere.

 

Ejendomsporteføljen

• Ejendomsporteføljen består i dag af 68 ejendomme med et samlet udlej- ningsareal på 845 m2 indeholdende ca. 2.305 beboelseslejemål, 195 erhvervslejemål og 639 parkeringspladser og kælderrumslejemål.
• I forbindelse med overtagelsen af denne store Berlin I ejendomsportefølje blev der udarbejdet en 3-årig genopretningsplan for ejendommene, der trængte til “en kærlig hånd”.
• En systematisk eksekvering af denne genopretningsplan har også været im- plementeret gennem dette regnskabsår og har medført, at den tilkøbte ejendomsportefølje er begyndt at have samme standard som den oprindeli- ge Berlin High End-ejendomsportefølje.
• Ud over genopretningen af ejendomsporteføljen i henhold til den lagte 3- årige strategiplan herom foretager selskabet systematisk istandsættelse af frigjorte lejemål med henblik på at opnå en højere husleje ved  genudlejning af de frigivne lejemål. Denne strategi har vist sig økonomisk attraktiv, idet det er lykkedes selskabet at forøge lejeniveauet i forbindelse med udlejning efter endt modernisering af frigjorte lejemål  betydeligt.  I  regnskabsåret blev 123 lejligheder istandsat
• Selskabet har i forbindelse med den stigende husleje i Berlin og den stigen- de efterspørgsel efter gode lejemål konstateret en nedgang i opsigelsen af lejemål, hvilket ud fra en tomgangsbetragtning er et positivt tegn, men ud fra den netop omtalte strategi om gennemførelse af moderniseringer af fri- gjorte lejemål med henblik på forøgelse af basishuslejen er dette en ulempe.
• Disse moderniseringsstrategier har medført, at ejendomsporteføljen har en betydeligt bedre stand og indtægtsniveau, hvilket også er afspejlet i årets vurderinger af ejendomsporteføljen, der har medført en ikke ubetydelig op- skrivning af ejendomsporteføljen med DKK 337,5 i henhold til uaf- hængige eksterne vurderinger til DKK 2,0 mia.
• Er en værdifastsættelse af ejendomsporteføljen til DKK 2 realistisk? Det er bestyrelsens opfattelse, at selv efter de konstaterede værdistignin- ger gennem de sidste par år er ejendomme i Berlin fortsat billige sammen- holdt med andre tyske storbyer og specielt sammenholdt med andre euro- pæiske hovedstæder. Dette skal tillige sammenholdes med, at prognoser forudsiger en årlig tilvækst i indbyggertallet på ca. 45.000, hvilket – uanset  at der måtte blive opført nye boliger uden for Berlins centrum – vil have en positiv virkning på prisdannelsen såvel i relation til lejeniveau som i relation til bygningspriser.For at imødegå de seneste års betydelige stigninger er der med virkning  fra 1. juni 2015 indført en række begrænsninger i relation til lejeforhøjelser, salg af ledige lejemål mv. Det er bestyrelsens vurdering, at disse regler kun vil have mindre betydning i relation til selskabets løbende drift, og    da  selskabet har en lang investeringshorisont, vil også begrænsningen på 7 år i relation til salg af ejerlejligheder kunne overkommes ved, at salg først på- begyndes efter udløb af karensperioden. Af selskabets 68 ejendomme er 17 af disse beliggende i områder, hvor bystyret har indført  Milieuschutz.

• I indeværende regnskabsår kan jeg oplyse, at der er foretaget genudlejning af i alt 81 lejemål inkl. 2 erhvervslejemål og 15 P-pladser, og at der er kon- stateret en samlet lejestigning på 3,62 %.

 

Ejerlejligheder – tilbygninger

• Selskabet har for at skabe yderligere værdiforøgelse i ejendomsporteføljen igangsat en større opdeling i Der er således iværksat opde- ling af 39 af selskabets udlejningsejendomme omfattende i alt 1.243 leje- mål med i alt 86.146 m2 udlejningsareal.

 

• Indretning af lejligheder i uudnyttede tagetager indgår i et begrænset om- fang i selskabets værdiskabende Det er således strategien, at så- danne uudnyttede tagetager indrettes til nye lejligheder i forbindelse med nødvendige tagrenoveringer. Udnyttelsen af dette potentiale vil således ske langsomt men konsekvent i forbindelse med gennemførelsen af tagrenove- ringer nødvendiggjort af tagenes vedligeholdelsesstand. De pt. tomme loft- arealer er således en langsigtet positiv værdiforøgelse for selskabet, men  der er for at få overblik over de potentielle indretningsarealer engageret ar- kitektbistand med henblik på registrering af samtlige uudnyttede tagarea- ler.

 

• Endelig har selskabet identificeret forskellige byggerettigheder, hvor der er mulighed for at opføre tilbygninger til eksisterende ejendomme. Disse mu- ligheder forfølges successivt. Selskabet har indgivet endeligt byggeandra- gende i september 2015 med henblik på at opføre en tilbygning indeholden- de 11 lejligheder med et samlet boligareal på 100 m2 på ejendommen  Petersburger Platz 8. Herudover har selskabet fået udarbejdet et skitseprojekt for opførelse af punkthuset på ejendommen Mehringdamm/Dudenstrasse, men sonderingerne vedrørende byggeri på denne ejendom er på et indle- dende stade.

 

Finansiering

• Selskabets ejendomsportefølje 30. juni 2015 er finansieret med lån på i alt tDKK 925,6, hvoraf 52 % forfalder til indfrielse 31. december 2015, 20% den 31. august 2017 og resten i  2018.
• Selskabet har forhandlet med en  tysk bank med henblik på opnåelse af et  nyt samlet 10-årigt lån med samlet hovedstol EUR 170 mio., hvilket lån er kreditgodkendt og hvor der pt. arbejdes med implementering af lånet, såle- des at der kan ske en samlet omprioritering af selskabets ejendomsporteføl- je snarest muligt.
• På de tidligere generalforsamlinger har jeg redegjort for den negative værdi af selskabets swapkontrakter, der pr.   juni 2013 udgjorde DKK 59,6  mio., pr. 30. juni 2014 udgjorde DKK 49,4 mio. og pr. 30. juni 2015 ud- gjorde DKK 31,7 mio. Som følge af selskabets strategi i relation til en total omprioritering vil nogle af disse tilbageværende urealiserede tab på swap- kontrakter blive realiseret i forbindelse med omprioriteringen.

 

FAIF

• I regnskabsåret 2014/15 har selskabet indgivet ansøgning om undtagelse  fra FAIF-reglerne i henhold til FAIF-lovens 195, således at selskabet kun- ne blive fritaget fra det store administrative arbejde, det er at være omfat- tet af FAIF-reglerne, hvilket arbejde efter bestyrelsens opfattelse ikke bi- bringer meget værdi for selskabet, hvis nogen overhovedet.
• Finanstilsynet har afslået denne ansøgning under henvisning til selskabets investering i Berlin IV A/S og under henvisning til, at der i moderselskabet – Berlin High End A/S – er en mindre  gældspost.
• Imidlertid har selskabet afhændet alle aktier i Berlin IV A/S og agter at ind- fri den sidste gældspost, moderselskabet har, hvorefter fornyet ansøgning til Finanstilsynet om fritagelse fra FAIF-regelsættet vil blive  indgivet.

 

Berlin IV A/S

• I regnskabsåret 2013/14 erhvervede selskabet stemmetunge A-aktier og nogle B-aktier i Berlin IV A/S, hvilket gav Berlin High End A/S 25,4 % af stemmerne i Berlin IV A/S.
• I forbindelse med en forøget interesse for Berlin IV-ejendomsporteføljen har Berlin High End A/S afhændet alle sine aktier i Berlin IV A/S efter regn- skabsårets slutning, og der vil i indeværende regnskabsår 2015/16 i forbin- delse hermed blive konstateret en regnskabsmæssig  fortjeneste  på  DKK 44,5 mio.

 

Selskabets aktier

• Selskabets aktier er som bekendt ikke noteret på Nasdaq OMX Copenhagen men “kun” på OTC-markedet. Der har igennem regnskabsåret været en sti- gende interesse for selskabets aktier, og alle, der har ønsket at afhænde aktier i selskabet, har ved hjælp fra Dansk OTC A/S fået gennemført Der  har  været konstateret stigende  kurser  for  selskabets aktier  fra   DKK 24.000 i bud primo regnskabsåret til DKK 45.000 i bud ultimo regnskabs- året, og nu til DKK 64.000 i  bud.

Aktiekursen afspejler således bedre selskabets indre værdi i dag, og der er tilsyneladende etableret en effektiv markedsplads for selskabets aktier.

 

Tak

• Afslutningsvis vil jeg på bestyrelsens vegne takke direktøren for hans gode indsats også i det forløbne regnskabsår og specielt takke for den helt fanta- stiske indsats, næstformand Jørn Bolding har ydet under direktørens syg- Herudover vil jeg takke mine kolleger i bestyrelsen for et særdeles fortrinligt bestyrelsesarbejde. Sidst men ikke mindst vil jeg takke aktionæ- rerne for deres støtte og landsigtede tillid. Det er noget, ledelse og besty- relse sætter pris på.

Frantz Palludan